Estimation immobilière en ligne

Le calcul s'appuie sur les ventes réellement conclues et publiées par l'État, pas sur des annonces ni sur des prix demandés.

1. Je retiens les ventes comparables. Ce sont des ventes réelles de biens du même type, proches du vôtre, de surface voisine et récentes (environ trois ans). Si elles sont trop peu nombreuses autour de chez vous, j'élargis peu à peu la zone de recherche.
2. Je compare les prix au m². Chaque vente est ramenée à un prix au m². Les ventes les plus proches, les plus récentes et les plus semblables en taille comptent davantage. Comme les petites surfaces se vendent plus cher au m² que les grandes, le prix au m² de chaque vente est ajusté à la taille de votre bien. De même, deux villages voisins n'ont pas toujours les mêmes prix (commerces, gare, école, notoriété) : le prix d'une vente d'une autre commune est ramené au niveau de votre commune. Celles qui sortent nettement du lot sont mises de côté.
3. Je tiens compte du terrain. Pour une maison, le terrain compte : s'il est plus grand ou plus petit que celui des ventes comparables, j'ajoute ou je retire une petite valeur par m² d'écart. Cette valeur reste volontairement prudente et plafonnée, car le prix d'un terrain autour d'une maison varie beaucoup d'un village à l'autre. Les très grandes propriétés, qui faussent les comparaisons, sont écartées.
4. J'ajuste selon vos réponses. L'état général du bien (de « dans son jus » à « comme neuf ») est le point qui pèse le plus : il fait varier le prix au m² du simple au double dans le secteur. Les points de l'étape « Affiner » (toiture, chauffage, DPE, dépendances…) corrigent ensuite le prix à la hausse ou à la baisse. Certains points sont chiffrés en euros d'après le coût estimé des travaux (électricité, plomberie, toiture, assainissement), d'autres en pourcentage du prix. Si vous avez du simple vitrage et indiquez le nombre de fenêtres et de portes-fenêtres, je déduis le coût de leur remplacement par du double vitrage. Ces réglages sont des repères prudents, pas des mesures exactes.
5. Je donne une fourchette. Je ne vous donne pas un chiffre unique : plus les ventes comparables sont nombreuses, proches et homogènes, plus la fourchette est resserrée. L'indicateur de précision vous dit dans quelle mesure vous pouvez vous y fier.

Et pour un terrain seul ?

Je regarde uniquement les ventes de terrains seuls (terrains à bâtir, jardins, terrains d'agrément) proches du vôtre et de taille voisine, et je compare leur prix au m². C'est le point le plus délicat : les données publiques ne disent rien de la constructibilité exacte, de la viabilisation, de la forme, de la pente ou de l'exposition, qui font pourtant beaucoup varier la valeur. Le résultat est donc à prendre comme un ordre de grandeur.

Ce que le calcul ne voit pas

Il ne connaît ni l'intérieur du bien, ni les travaux réalisés, ni la vue, ni les nuisances, ni l'ambiance de la rue. Une visite sur place reste le meilleur moyen d'obtenir une valeur confirmée.